Sluiten

Wil je klant worden of wil je een offerte? We bellen je graag:

 
Sluiten

Heb je een vraag? Stel hem hier:

 

De haken en ogen aan tijdelijke verhuur via Airbnb

7 september 2016
delen:

De belastingdienst richt de pijlen op tijdelijke verhuur. Natuurlijk wil de fiscus vooral weten hoeveel daarmee verdiend wordt en hoeveel belasting de overheid momenteel misloopt. Wil je ook je huis of appartement openstellen voor toeristen? Zorg dan dat je de (belasting)zaken goed op orde hebt. Want niet alleen de belastingdienst, maar de hele 'gevestigde orde' werkt je op veel fronten tegen. Waar moet je op letten als je via toeristen in huis wilt halen via websites zoals Airbnb, Wimdu en Bedenbreakfast.nl?

Airbnb: bezint eer je begint

De crisis maakt creatief. Veel mensen zoeken naar een extra bron van inkomsten naast hun gewone werkzaamheden. De deeleconomie biedt daar allerlei kansen voor. Je kunt tegenwoordig geld verdienen door je auto, kennis, tijd, gereedschap en geld te 'delen'. Het kan ook lucratief zijn om extra ruimte in je woning te verhuren aan toeristen. Dat kan bijvoorbeeld via Airbnb en dat is erg populair. Alleen al via Airbnb kunnen toeristen alleen al in Amsterdam 7.000 adressen vinden om te overnachten. De prijzen lopen daarbij op tot wel 200 euro per nacht.

Het lijkt dus een goed idee om daar aan mee te doen. De belastingdienst, gemeenten, woningcorporaties, verenigingen van eigenaren en de horeca zijn het daar echter niet mee eens. Zoals zo vaak, kunnen bestaande bedrijven en overheden maar moeilijk wennen aan nieuwerwetse zaken. In de jaren 20 en 30 van de vorige eeuw vond er ook een vurige strijd plaats tussen de 'oude' kranten en de 'nieuwe' radio. Bijna 10 jaar lang vochten de krantenuitgevers tegen nieuwsuitzendingen op de radio. De wapens die zij hanteerden waren economische, bureaucratische en wettelijke drukmiddelen. Net zoals toen, klaagt de gevestigde orde nu over de deeleconomie. Het zou leiden tot gebrek aan inkomsten, valse concurrentie en overlast.

Je krijgt als uitbater van je B&B dus te maken met scherpe controles van de gemeente en de belastingdienst, je riskeert ontruiming als je de woning illegaal onderverhuurt en je ondervindt veel weerstand van de buren. De gemeente kan restricties opleggen aan de grootte van de ruimte en de tijdsduur van de tijdelijke verhuur.  Hou er ook rekening mee dat de meeste huurovereenkomsten, en particuliere verzekeringspolissen tijdelijke verhuur aan toeristen niet toestaan. Verder bevatten de meeste hypotheekovereenkomsten een zogenaamd ‘huurdersbeding’.  Op basis van deze bepaling in de hypotheekovereenkomst is verhuur vaak niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de hypotheekverstrekker. Dit beding is met name bedoeld om de risico’s voor de bank bij langdurige verhuur te beperken. De uitleg van deze bepaling bij incidentele kortstondige verhuur verschilt echter per hypotheekverstrekker. Als toeristen je gemakkelijk kunnen vinden via Airbnb, geldt dat ook voor je ‘tegenstanders’. De belastingdienst en de gemeente loggen ook in op de websites voor tijdelijke verhuur om scherper te controleren op huurinkomsten van toeristen.

Overigens zijn niet alle bezwaren onterecht. Toeristen zijn meestal niet op de hoogte van de gedragsregels van wooncomplexen. Zij komen graag laat en met veel lawaai binnen. Door de vele wisselende gasten, is ook het risico op brand, schade en ongelukken groter.

Zoek voordat je een woning aanbiedt op Airbnb eerst goed uit of het mag volgens:

  • het bestemmingsplan van de gemeente;
  • het huurcontract;
  • de hypotheekovereenkomst;
  • de verzekeringspolis;
  • de gedragsregels van de verhuurder of de VVE.

Particulier of zakelijk

Als je de pros en cons tegen elkaar hebt afgewogen en je besluit een B&B te beginnen, zorg dan voor een correcte administratie. Je moet de namen en adressen van je gasten bijhouden en hun identiteitsgegevens controleren. Natuurlijk moet je ook de inkomsten en belastingopgaven goed verwerken. De eerste vraag is dan: ben je B&B-houder als particulier of als ondernemer? Volgens de belastingdienst mogen particulieren bijvoorbeeld een vakantiehuis onderverhuren. Als je een huurhuis hebt, hoef je de verhuuropbrengst ook niet aan te geven. Particulieren die ruimte in hun eigen, gekochte woonhuis verhuren, moeten dat wel aangeven bij de fiscus.

De bovenstaande regels gelden als je een reguliere woning verhuurt. Bij de verhuur in privé aangehouden onroerende zaken (beleggingspand) ligt het anders. Deze valt in beginsel in box III, waarbij de waarde van het onroerend goed belast is met 1,2% vermogensrendementsheffing. De huuropbrengst wordt dan niet belast. Let op! Het gaat hier om ‘normaal vermogensbeheer’. Dat betekent dat je geen werkzaamheden verricht, die meer opleveren dan het normale rendement. Bij websites zoals Airbnb verdien je op maandbasis al snel veel meer aan je beleggingspand omdat de toeristen veel meer betalen dan je van normale huurders zou ontvangen. Daarom stelt de belastingdienst dat je een onderneming hebt en belast de resultaten in box I met inkomstenbelasting tegen een progressief belastingtarief van 36,55% tot 52%.

BTW en toeristenbelasting

Aangezien je ondernemer bent, moet je ook 6% btw afdragen over de omzet minus de kosten. Tijdelijke verhuur aan toeristen is namelijk niet, zoals de normale verhuur, vrijgesteld van btw. Je moet al BTW heffen als meer dan 1 keer een bepaalde bedrijfsmatige handeling verricht. Je dient ingeschreven te zijn bij de Kamer van Koophandel om een BTW-nummer te krijgen. Er is een vrijstelling als je niet meer dan 1.345 euro BTW per jaar hoeft af te dragen. Dit staat gelijk aan een jaaromzet van circa 22.000 euro. Echter, als je toch al ondernemer bent, moet je BTW meenemen over de hele omzet van je onderneming. In dat geval ga je de grens van 1.345 euro al snel over.

Naast BTW moet je bezettingsbelasting afdragen aan de gemeente of provincie, ook bekend als toeristenbelasting. In Amsterdam is dit 5 % en in de Haarlemmermeer zelfs 6,05% van de omzet (exclusief de kosten voor ontbijt). In de praktijk wordt door Airbnb de toeristenbelasting reeds afgedragen. Als verhuurder moet je echter zelf nog steeds wel een aangifte toeristenbelasting opstellen en in dienen. 

Wat vindt Kop of Munt?

De deeleconomie biedt kansen voor mensen die extra tijd, spullen of ruimte willen verhuren. Van Uber tot Airbnb, iedereen wil graag een graantje meepikken. Dat kan ook, als je de zaken goed aanpakt. Als je tijdelijke woonruimte verhuurt, moet je BTW rekenen en opgeven in je aangifte. Dan nog kan het een aardig centje opleveren. Een voorbeeld: stel dat je een ruimte verhuurt voor 85 euro per nacht. Na aftrek van de kosten (ontbijt € 10, 6% toeristenbelasting €4 en 6% btw € 4) verdien je € 67 per nacht. Als je een maandelijks boekingsgemiddelde haalt van 15 nachten, verdien je aan de ruimte € 1.005 per maand. Als het gaat om een ruimte in je eigen woning, zijn de inkomsten uit je B&B (na aftrek van kosten) belast in je IB-aangifte. Voor ondernemers geldt dat zij de opbrengst moeten meenemen in de aangifte van hun onderneming.

Denk niet dat het met de belastingheffing allemaal wel los zal lopen. De belastingdienst struint ook Airbnb af en controleert streng. Geef je de opbrengsten niet aan, dan riskeer je hoge boetes. Je moet een aangifte toeristenbelasting indienen bij de gemeente. Je moet toestemming hebben van de huisbaas, of dit nu een woningcorporatie of een hypotheekverstrekker is. Soms is een vergunning van de gemeente vereist. En in alle gevallen: denk aan de buren!

Wil je jouw specifieke situatie en kansen op Airbnb met ons bespreken? Maak vandaag nog een afspraak.

we houden je graag op de hoogte: